2016年中国楼市将迎来“鸡肋行情”

过去一年，由地方政府和央企“共谋”的楼市高潮，已经告一段落，下一阶段中国楼市将会迎来典型的“鸡肋行情”。
 

6月18日，国家统计局公布“6月份70个大中城市住宅价格变动情况”，“新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个”，同比上涨的城市分别有57个和52个，分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨，但涨势有所放缓。”
 

环比上涨在减少，同比上涨涨势在放缓，这是一个特别明显的信号，延续一年的楼市高潮行情，已经正式告一段落，楼市即将迎来食之无味、弃之可惜的“鸡肋行情”。

    楼市上涨的方向合理性(过去一年)
 

    在过去一年，一线城市和二线主要城市房价的上涨，方向上是合理的，也是合乎投资逻辑的。
 

(6月份70城房价数据)
 

    1货币政策的大幅放水，直接拉升了资产价格，尤其是不动产的价格;
 

    2去年年中的股灾，兼以实体经济的持续萧条，迫使资本大规模进入房地产;
 

    3在楼市去库存的政策导向下，地方政府和央企之间存在合谋拉升地价的冲动

 

    楼市退潮的必然性(未来三年)
 

    楼市涨幅的过于惊人，在过去一年，一线城市和二线主要城市的房价，普遍上涨了20%—40%，这一堪称惊人的涨势，严重透支了中期内房价的上涨空间，并且，已经对供给侧改革的国策形成了阻碍。

 

    1大城市房价过快过猛的涨势，需要一定的时间进行消化;
 

    2房价的猛涨，导致地方政府增加土地供给，这些新增土地所建的楼盘，在未来1—2年内将陆续投向市场，楼市的库存在拉长的时间段里，事实上并没有显著减少;
 

    3这一轮房价猛涨阶段的购房人，真正的高净值人群相对较少(高净值人群相对理性，这一波以换汇和海外资产配置为主)，而是以中产改善型换房、以及中低产刚需型购房为主，这部分人群的购买力已经明显透支;
 

     4大城市房价过快过猛的涨势，进一步挤压了实体经济生存空间，资本的大规模“脱实就虚”已经引起决策层的反思，在大城市楼市显著去库存的同时，大规模新增的土地供给实际上又在“加库存”，这种情况同样已经引起决策层的反思。所以，我们发现，最近两、三个月，多个房价猛涨的城市，均已经进入强势的调控阶段。而如果调控仍然不见效果，下一阶段更猛的调控措施，也必将全面推出，包括不限于房产税、空置税、乃至遗产税的出台。一句话，当前的房价猛涨势头如果得不到控制，那么供给侧改革很可能就会夭折。

    “鸡肋行情”的楼市特征
 

    下半年楼市将正式进入“鸡肋行情”，并且这一趋势，将至少延续3年左右。
 

    1“鸡肋行情”并不等于房价会大跌。事实上，一线和二线主要城市的楼市，基于货币政策整体仍将维持宽松、以及人口流动仍将向大城市聚焦的趋势，大城市的房价短期内可能会回调，但是，中期内大跌的可      能性并不大，甚至从表面上看，大城市的房价仍然存在温和上涨的空间。
 

   2“鸡肋行情”将加速楼市分化步伐。最近一年，受大城市房价猛涨效应的感染，众多三线、四线城市的房价保持相对稳定，但是，当大城市房价猛涨的高潮期退去之后，受人口流动趋势的影响，三线、四线城     市房价加速下跌的态势已经难以逆转。

 

    3“鸡肋行情”的货币贬值因素。许多人可能搞不明白，既然大城市中期还存在温和上涨的空间，为什么称之为“鸡肋行情”呢?这是因为，我们应该考虑到人民币中期贬值的因素，就在今天(1月18日)人民币中间价报6.6961贬值156个基点创近6年最低，一年内人民币贬值幅度(兑美元)已经接近10%，也就是说，即使你的房产在过去一年增值了20%，但从全球购买力的角度，实际上仅增值了10%，而如果你的房产是在最近高位买入的，那么，即使在未来3年房价再上涨20%，而在人民币中期贬值的大趋势下(未来3年内再贬值20%是大概率)，从全球购买力的角度，你的房产事实上并没有增值(充其量仅是保值)。

    (过去一年，人民币的贬值走势)
 

     有涨潮必有退潮，有高潮必有低潮，市场是波动的，不可能永远上涨!
 

    楼市不仅不可能永远上涨，而且，从长期来看，基于人口老龄化、资本外流、保障房建设(既安民心，又可刺激经济)、以及政策驱赶资本进入实体等等因素，中国楼市在中期进入“鸡肋行情”之后，长期必将进入“垃圾行情”
   文章来源于：商业见地网